BURBUJA INMOBILIARIA NO

Muchos políticos e inversores privados opinan que no existe burbuja inmobiliaria, únicamente se ha producido una subida de precios por la convergencia de diversas variables estructurales.

Entre las variables mas destacadas que han hecho subir los precios están:

> La entrada de España en la Unión Europea y su espectacular crecimiento económico de los últimos años.

> La reducción del paro desde el 18% hasta niveles que oscilan entre el 9 y el 11% en la actualidad

> El aumento de los productos financieros. Los préstamos a 40 años contribuyen a incrementar el precio de los inmuebles.

> El incremento de la demanda : mas divorcios, mas emancipaciones de jovenes, mas inmigración, mas turistas.

> [...]

Por todo esto, el departamento de estudios inmobiliarios del BBVA, uno de los mas competentes de nuestro país, ha estimado que se invertirá la tendencia del mercado pero que la posibilidad de que los precios bajen es únicamente del 10%.

Seguramente la gente preferirá mantener su vivienda unos años antes de venderla a pérdidas.

BURBUJA INMOBILIARIA SI

Existe burbuja inmobiliaria?

Existen argumentos ineludibles a favor de la existencia de una burbuja inmobiliaria en España.

Con los precios de los pisos subiendo un 400% desde el año 1998, la cantidad de viviendas anuales construidas al doble de la media historica y superando la de Alemania, Gran Bretaña y Francia juntas es dificil no admitir que los precios andan algo inflados.

Antes del año 1998, el español medio no le gustaba demasiado endeudarse, incluso para comprar una vivienda. La deuda media del hogar español en 2007 ha llegado al 85% de PIB. Ultimamente, las unicas empresas que salen a bolsa son inmobiliarias, y algunas de ellas suben a razon de un 1000% sin que los inversores acaben de entender muy bien su modelo de negocio, como es el caso de Astroc. Todo esto me suena a la burbuja de las punto com que ya sabemos como acabo.

En España los bancos duermen muy tranquilos porque la vivienda es lo ultimo que solemos dejar de pagar. Pero sin embargo tenemos una reputacion de malos pagadores en el entorno empresarial, con un ratio de morosidad muy superior a la media Europea. Yo me pregunto si trasladaremos esta morosidad a la letra de la vivienda y especialmente si el precio de mercado de la misma esta por debajo de la hipoteca.

Durante el año 2006, la inversion extrajera en el sector inmobiliario en España ha caido un 11%, y los prestamos inmobiliarios a familias españolas han caido un 10%. Se esperan nuevas caidas para el año proximo.

Los tipos de interes han pasado del 2% en 2004 al 4% de hoy en dia, y con perspectivas de que el Banco Central Europeo los suba todavia un poco mas. Esto tiene un impacto mas que considerable en las hipotecas elevadas con periodos largos de amortizacion ; o sea, los ultimos que han entrado en la rueda.

Estos datos me hacen pensar que el sector inmobiliario no va a tener ni de lejos los mismos retornos que ha tenido en el pasado, y que es probable que vivamos una correccion en los proximos meses. La pregunta es como de rapida sera esta correccion.